Comment fonctionne une défiscalisation en loi Pinel + à Toulouse pour réduire ses impôts avec un CGP ?

Vous souhaitez connaitre le fonctionnement d'une défiscalisation en Loi Pinel + à Toulouse afin de réduire vos impôts?

Comme pour tout investissement, l'accompagnement d'un Conseiller en Gestion de Patrimoine à Toulouse (CGP) et l'objectif patrimonial sont très importants.

Pourquoi une loi Pinel + ?

Madame Sylvia Pinel a donc prêté son nom à la loi de détaxe immobilière en cours. En 2014, lors de l’entrée en vigueur de la loi Pinel, elle est alors ministre du logement et de l’égalité des territoires. Les buts sont multiples. Tout d’abord, faire face dans certaines zones (4% du territoire) à une demande de logement de plus en plus pressante, avec des locataires qui sont en recherche active de logements. Ensuite, favoriser l’implantation de nouveaux commerces au sein des quartiers. Enfin, répondre à l’engagement écologique pris lors du G8 en 2003. Cette loi de défiscalisation Pinel prend la suite des lois Duflot, Scellier, Borloo, Robien, etc.

Le principe de la loi Pinel + à Toulouse ?

La loi Pinel + à Toulouse est une loi d’incitation à l’investissement dans les logements pour les particuliers. Elle offre une réduction d’impôts, un avantage fiscal (attention, ce n’est pas un crédit d’impôts!) en contrepartie d’un investissement locatif dans un logement neuf ou un logement rénové pour des locataires.

La réduction d’impôts en loi Pinel + à Toulouse s’établit à 2% par an les 6 ou 9 premières années puis 1% par an les 3 dernières années. Ainsi, cela peut permettre 12 ans d'exonération. Le montant d’assiette de cette réduction est le prix d’achat augmenté des dépenses d’acquisition du logement et des travaux le cas échéant. Cet avantage rentre dans le plafond des niches fiscales (10 000 € en France et 18 000 € dans les Outre-mer)

L'investissement se fait en VEFA (Vente en Etat de Futur Achèvement). 

À partir de 2023, le dispositif Pinel + à Toulouse s'applique aux achats suivants :

- Logement situé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville: Territoires urbains considérés comme prioritaires au regard de leur situation socio-économique (fort taux de chômage notamment)

- Logement qui respecte un niveau élevé de qualité
Si vous optez pour un logement présentant un niveau élevé de qualité, vous devrez respecter plusieurs critères de performance énergétique et environnementale.

Si l'acquisition se fait en 2023, vous devez respecter les critères suivants pour avoir les taux de réductions pleins:

- Surface habitable minimale (par exemple, 28 m2 pour un appartement d'une pièce)
- Surface minimale d'espace extérieur privatif ou à jouissance privative (par exemple, 3 m2 pour un appartement d'une pièce)
- Le logement doit respecter les seuils de performance énergétique et environnementale de la norme RE 2020 (qui entrent en vigueur en 2025).

Si l'acquisition se fait en 2024, vous devez respecter les critères suivants pour avoir les taux de réductions à taux pleins:

Les critères d'usage sont les suivants :

- Surface habitable minimale (par exemple, 28 m2 pour un appartement d'une pièce)
- Surface minimale d'espace extérieur privatif ou à jouissance privative (par exemple, 3 m2 pour un appartement d'une pièce)
- Seuils de la norme RE 2020 (qui entrent en vigueur en 2025)
- Classe A du DPE

A qui s’adresse la loi Pinel + à Toulouse ?

Le premier critère avant de se positionner sur un tel investissement en dispositif Pinel + à Toulouse est d’avoir l’envie de faire un investissement immobilier sur long terme. En effet, l’obligation de location du logement en loi Pinel + à Toulouse est d’au moins 6 ans. Notre conseil serait même d’envisager 15 ans de location de votre logement afin de profiter du « cycle immobilier ».

Un deuxième critère est d’avoir des impôts sur le revenu à payer. En général, nous évaluons à 2 500 € le montant minimum d’impôts à payer par le contribuable pour avoir une réduction Pinel + intéressante. Il faut donc tenir compte des ressources annuelles.

Un troisième critère est le temps. En effet, investir dans un logement neuf en loi Pinel + à Toulouse ne demande que très peu de temps. A l’inverse d’un investissement dans un logement plus âgé avec travaux qui permet une rentabilité immédiate contre du temps, un investissement dans un logement en loi Pinel + à Toulouse permet une rentabilité sur long terme sans y passer trop d’heures !

Informations importantes sur la loi Pinel + à Toulouse

Engagement de location

Le logement doit être loué selon l’engagement choisi (6 ou 9 ans). L’économie fiscale avec le dispositif Pinel + est remise en question en cas de non location du logement.

Plafond d’investissement annuel de 300 000 € et 2 biens

La réduction maximale sur une année d’investissement ne peut donc être supérieure à 6 000 €. Il est possible d’investir deux années d’affilées pour obtenir les 10 000 € maximum de la niche fiscale.

Possibilité de louer à ses ascendants ou descendants

En effet, la loi Pinel + à Toulouse s’applique en cas de location du logement à ses parents ou ses enfants à condition de ne pas être dans le foyer fiscal et de versement d'un loyer. Ceci ne doit pas être l’intention première de l’investissement en loi Pinel mais il peut être une bonne pratique en cas de besoin.

Encadrement du loyer sur la durée d’engagement

Effectivement, une règle selon les zones d’investissement vient plafonner les loyers des logements. Il est important de faire une étude préalable des loyers pratiqués et de l’effort d’épargne demandé pour optimiser votre investissement en loi Pinel +.

Zonage d’investissement

En effet, les zones A bis, A et B sont concernées par la loi Pinel + (4% du territoire français environ). Cela permet d’investir dans des zones à fort potentiel locatif. Une étude de zone doit, quand même, être pratiqué. Dans la même ville, l’accessibilité, les prix et l’attractivité ne sont pas les mêmes d’un quartier à l’autre.

Le neuf, c’est plus cher !

OUI, mais…! Effectivement, un logement acheter neuf avec le dispositif Pinel + à Toulouse est souvent plus cher qu’un logement antérieur ! L’écart de prix raisonnable sur « l’étiquette » est de 30 à 35 %. La différence s’explique par 2 points importants, le paiement de la TVA au promoteur vendeur et le coût des matériaux de constructions répondant à la loi thermique RT2020.

Le but de la loi Pinel + à Toulouse est, en effet, de gommer cet écart. Si l’on a 35 % d’écart, la réduction maximale de 21 % d’impôts réduira l'écart à 14 points. Un avantage en coût d’acquisition permettra de gommer 6 points de plus soit un écart final de 8 points lors de l’achat.

Ces 8 points restant seront, quant à eux, très atténuer par les montants de travaux et l’économie fiscale réalisée par un emprunt plus élevé.

Un appartement neuf en défiscalisation Pinel + à Toulouse bénéficie d’une garantie décennale pour les gros travaux, cela permet évite les débours les dix premières années. A l’inverse, un appartement plus vieux demandera souvent quelques travaux d’embellissement à l’achat. Au bout de 10 ans, l’appartement neuf n’aura que 10 ans et ne subira pas encore les frais de ravalement de façades, de toitures… Un appartement ancien, s’il n’a pas eu de mesures d'entretien, risque fortement de devoir y faire face.

Concernant l’économie fiscale de la loi Pinel + à Toulouse, cela dépend grandement de l’emprunt effectué. En effet, un emprunt d’un montant plus élevé générera plus d’intérêts à payer. Ceux-ci sont déductibles des impôts. Ils entraîneront donc une fiscalité moins élevée tant que le remboursement est en cours.

Un comparatif ?